为他人续建“烂尾楼”,能否收回垫资?

来源:衢州晚报 2017-09-08 09:13

  记者 姜华斌 通讯员 罗德鑫

  接受业主们委托,自行垫付了956多万元续建好了开发商留下的烂尾楼,但在回收款项时,有业主却称被委托人是开发商的实际代理人,开发商有向业主交付房屋及办理产权证的义务,因而拒绝偿付续建款项。日前,市民王女士为了要回已垫付的续建烂尾楼款项,将拒绝支付垫付款的业主王先生夫妇告到了柯城区人民法院。

  为人为己垫资续建烂尾楼,善行未被承认

  2005年至2007年期间,包括王女士与王先生在内的12位业主以不同方式从我市某房地产开发商处购买了位于市区的商品房。因开发商在开发经营过程中资金链断裂,楼房未能按时完工交付并办理相关产权证,处于烂尾状态。

  王女士说,为防止损失的继续扩大,除王先生之外的11位业主经协商决定共同出资继续建设,因王女士购买面积最多,业主们决定共同委托她牵头办理续建事宜,所有费用由她先行垫资,待结算后再按各业主的份额进行分摊。之后,王女士对后续工程进行垫资建设管理,烂尾楼在2014年得以竣工交付并办理了相关产权证。经结算,她在续建过程中共垫资9562645.38元,平均每平方米垫资900元左右。

  结算款项时,除了王先生,其他业主均分摊了相关费用。王先生所购房屋的产权证面积为29.51平方米,按照业主们约定,他应当分摊26559元,但他一直表示拒绝。

  王女士说,她没有法定或合同约定的义务为其他人购买的房屋进行垫资建设及办证,她是为了全体业主的利益才进行垫资,完成楼房的后续工程建设,王先生也取得了房产,从中受益,他应偿付垫付款。

  对此,王先生表示,他与开发商签订房屋买卖合同并支付了相应的购房款,开发商向他交付房屋及办理产权证是应尽的合同义务。王女士经开发商的授权,在整个房屋后续工程建设及验收工作中均以开发商项目负责人的名义进行,她是开发商的实际代理人,她垫付的费用应由开发商承担。

  而且,王先生说,他一直未参与协商房屋的后续工程建设事项,更没有委托王女士垫资从事房屋后续工程建设工作。

  经法院查明,王女士所述内容基本为事实,而王先生夫妇也确实没有在《授权委托书》上签字,但是通过各项证据,可认定王女士受其他业主委托对后续工程进行垫资建设的事实,并且,涉案房屋是由开发商立项开发,王女士自费续建并办理相关竣工验收工作仍需以开发商的名义进行,否则不能进行工程后续建设工作,结合相关证据,可认为王女士所进行的垫资建设行为是业主自救行为,而不是代理行为。

  庭审法官说,本案的争议焦点问题有两个,一是王女士所进行的后续工程建设系业主自救行为还是作为开发商的代理人进行的代理行为;二是王女士所进行的自救行为是否构成无因管理。根据相关法律规定,可认定王女士帮助她自己在内的业主续建烂尾楼,是非典型形态的无因管理,王女士有权要求王先生偿还支付她在无因管理中实际支付的相关费用,王先生应按份额进行分摊承担。最终,法院宣判王先生夫妇在本判决生效之日起10日内偿付王女士垫付的工程款26559元。

  无因管理之债如何认定?

  王女士未经王先生同意,就自行垫资续建烂尾楼,是否有权要求王先生偿付垫付款项?

  无剑律师事务所律师李轶解释,民法通则规定,“没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受损失进行管理或者服务的,有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用”。本案中,王女士为了包括她自己在内的业主减少损失,自行垫资续建烂尾楼,其行为在一定程度上具备了法律所规定的构成无因管理的条件,其他业主应承担无因管理之债。

  李轶说,无因管理的典型形态是无因管理人没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受损失进行管理或者服务的行为,该管理或者服务行为是专为他人利益所进行;但无因管理也允许管理人的管理行为有利于他人的同时也有利于自己的利益,帮助他人同时有利于自己的行为并不违反无因管理制度的立法目的,该种情况属非典型形态的无因管理,王先生作为受益者应承担无因管理之债。

  邮箱: kukuya2004@163.com

  栏目主持:阿 云

  嘉宾律师:陈庆林

  (浙江无剑律师事务所)

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[责任编辑:吴建邦]    

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