“二房东”擅自转租店铺引纠纷

来源:衢州晚报 2017-11-02 14:16

  记者 姜华斌 通讯员 罗德鑫

  在房东不知情的情况下,“二房东”将店铺租给他人,并且拖欠租金,当房东要求次承租人腾空店铺时,遭到了拒绝,房东又将次承租人起诉至法院,却没有得到法院支持。

  日前,柯城区人民法院审结了一起房屋租赁纠纷案件,案件中,市区某商场店铺所有人徐先生遭遇了烦恼,他的店铺被多次转租,最终的承租人A公司是未经他许可租赁了他的店铺,“二房东”B公司的法定代表人又下落不明,为了取回店铺,他动用了法律手段,但被法院驳回诉讼请求,没有立马拿回自己的店铺,其中缘由是为何呢?

  “二房东”私自签订的转租合同

  未被法律认定无效

  2012年8月份,徐先生将其自有的产权房租给叶女士用于个人经营,租赁期限是到2017年,租金为一年一付。2015年,叶女士经徐先生同意,将店铺转租给B公司,原租赁的权利义务由该公司享有和承担。

  然而,徐先生在去年向B公司催要房屋租赁费用时,被告知该公司已经没有办公人员,之后,他发现店铺已经被A公司占用使用,他多次要求A公司腾退房屋,均被拒绝。因而将A公司起诉到法院,要求A公司立即腾退房屋并支付占用期间的使用费直至完成腾退出房屋时为止。

  A公司解释,该公司占用、使用涉诉房屋具有合法依据。2014年年底,该公司与B公司签订了租期为3年的租赁协议,协议对标的、租赁期限、租金支付和违约责任等作了约定,该公司在租赁合同解除前,依法享有承租人的法定权益。而且,本案起因是B公司及其法定代表人下落不明,A公司于去年发函要求解除合同、赔偿损失,但函件无法送达,被退回,在双方租赁合同未解除之前,A公司仍然是房屋租赁和承租人,享有相应的权益。同时,A公司主观上没有过错,更没有侵权等不当行为,与房屋权利损失没有直接因果关系。

  法院经审理认为,根据合同法相关规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定,房屋租赁合同解除,出租人可以请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的,人民法院应予支持。本案中B公司在未经出租人同意的情况下,将案涉房屋转租给A公司,但从合同法规定的文义上看,并未规定该转租合同无效,法律规定的是出租人可以行使合同的解除权,即徐先生可以行使解除其与B公司的租赁合同。合同解除后,徐先生可以行使物上请求权,向次承租人主张返还租赁物。现在徐先生与B公司租赁合同尚未解除的情形下,要求被告腾退房屋及支付占用使用费的请求,无事实和法律依据,法院不予支持。因此,法院驳回了徐先生的诉讼请求。

  房屋被擅自转租该如何维权

  现实中,由于承租人无能力承担房租等原因,房屋有可能会被“二房东”再次转租出去,房东及次承租人的权益或多或少会被侵犯,对此情形,房东及次承租人该如何应对?

  无剑律师事务所律师李轶介绍,如果承租人将房屋转租给次承租人,是取得房东同意的,转租合同是有效的。如果承租人的转租行为没有取得房东同意,且是在房东不知情情况下进行的,房屋的转租合同应被认定为效力待定。待房东知情后,如房东同意转租,合同将继续有效,如不同意,那么,房东有权解除租赁合同,转租合同也就无效了,应予以解除。

  这是否意味着次承租人的权益无法得到保障?事实上,最高法院《房屋租赁合同解释》对次承租人的权益做出了规定,因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。

[责任编辑:吴建邦]    

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