未买到中意房中介费或要照给

来源:衢州晚报 2017-12-01 14:20

  签订《房地产转让合同》半个月后解除合同,并拒绝向中介支付酬金,法院酌情认定买方需支付部分费用……

  未买到中意房中介费或要照给

  记者 姜华斌 通讯员 罗德鑫

  一般情况下,市民购买二手房,均会找房产中介,由中介推荐房源促成交易达成,作为报酬,买方或卖方会向中介支付中介费。倘若交易没有达成,或者对中介的服务有意见,交易方是否可以拒绝支付中介费?

  日前,柯城区人民法院审理终结了一起居间合同纠纷,市民龚先生与官女士夫妇以中介隐瞒房屋结构事实等为由,拒绝向中介支付酬金,因而被中介起诉。

  不满房屋结构解除转让合同买方拒付中介费

  去年年底,龚先生夫妇在市区一中介公司的居间介绍下,购买了市区一套房产,并且签订了《房地产转让合同》。但是,仅过了半个月,龚先生夫妇与卖方达成了《解除合同协议》,中介公司要求龚先生夫妇按照合同约定支付中介费用,但一直无果。为此,中介公司向法院提出了诉讼,要求龚先生夫妇支付中介费10080元及违约金10000元,并承担律师费等。

  对此,龚先生夫妇大吐苦水,他们辩称,中介公司在合同签订前未出示房屋产权证,隐瞒了涉案房屋一层系储藏间的事实,而对外宣传时虚称该房屋是复式结构,并在他们看房时联系不明人员频繁看房,造成房屋紧俏的假象,属欺诈销售行为。正是由于这种欺诈行为,致使了房屋评估价格低于销售价,使他们无法完成银行贷款业务,进而导致了合同的解除。

  同时,龚先生夫妇又表示,他们与卖方、中介签订的《房地产转让合同》,只属于房地产买卖的意向性约定,并不是正式的房地产买卖合同,中介公司没有促成买卖双方签订由房地产管理部门统一制作的《衢州市房地产买卖合同》,依法中介公司不得要求买方支付报酬,而且,中介公司并未取得房屋产权人的卖房委托书,在明知没有获得授权的情况下仍与被告签订合同,违反相关规定,应当自行承担后果。

  对于双方的说辞,法院经查明做出了以下认定:

  首先,三方签订的是《房地产转让合同》,但是中介作为居间人已促成了合同成立。法院认为,中介公司促成龚先生夫妇与出让方签订的《房地产转让合同》就买卖房屋的基本情况、价款、价款支付方式及交付时间等买卖合同的基本要件进行了明确的约定,该合同也明确约定了办理该房屋过户合同不作为房屋买卖价格等依据。而且,双方并未在合同中约定需以签订《衢州市房地产买卖合同》示范文本为买卖合同成立或生效的要件,同时,签订《衢州市房地产买卖合同》系房地产行政主管部门的要求,亦非法律、行政法规的强制性规定。

  其次,中介公司未向龚先生夫妇隐瞒相关事实及存有欺诈行为,这是因为,“复式结构”是对房屋结构特征的描述,涉案房屋在外观上符合复式结构的定义,龚先生夫妇在签订房屋买卖合同之前,对涉案房屋实地查看的过程中并未对此提出异议。而且,法院认为,房屋买卖是家庭生活中的重大事项,龚先生夫妇在此种重大事项中绝不可能仅根据宣传广告中的陈述,就断然做出购买的意思表示。至于龚先生夫妇认为中介公司未获得出让人授权的意见,法院认为,委托授权不仅包括事先的授权,还包括事后的追认,出让人在《房地产转让合同》上的签字行为,已表明其对原告居间人地位及居间行为的认可。

  再次,在居间合同中,居间人所获得的最大报酬应为居间成功时委托人应支付的报酬,根据涉案合同约定,中介公司居间成功时所能得到的报酬为总房价的1%,然而根据合同规定,若双方同时违约或自行解除合同,中介公司有权要求买卖双方各付总房价的0.6%,数额高于居间成功时中介公司应获得的报酬,明显有违公平原则。现买卖双方因涉案房屋一层的产权登记问题导致龚先生夫妇合同目的未达成,中介公司作为专业的房产经纪人,却未从专业角度提醒买房人就房源信息中可能产生问题的事项进行审查、核实及提供必要的帮助,存有一定的过失。

  因此,法院酌情认定龚先生夫妇承担居间报酬6720元(按总房价的0.4%)、律师费2000元(按律师费总额的80%)。至于违约金,法院认为,双方在合同中约定的违约金为10000元,明显过分高于给中介公司造成的损失,所以法院酌情调整为2000元。

  即使交易不成也不可随意拒付费用

  倘若中介未促成交易,买方或卖方是否可以以此为由拒付中介费?

  无剑律师事务所律师李轶解释,合同法规定,“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”。如果中介未促成买卖双方完成交易,就无权收取中介费,但是,中介可要求获得适当的劳务费作为报酬。如果像本案中龚先生夫妇一样,中介帮助他们促成了合同的签订,但是,由于非中介原因导致合同解约,中介仍可收取中介费。

  同时,李轶提醒,中介作为居间人,理应遵守诚实守信的职业道德,不得对交易双方进行隐瞒或欺骗。合同法规定,居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

  邮箱: kukuya2004@163.com

  栏目主持:阿云

  嘉宾律师:李轶

  (浙江无剑律师事务所)

  联系电话:3012071

[责任编辑:吴建邦]    

扫二维码分享到手机

衢州新闻网微信公众号

衢州新闻网微信公众号