承租人提前退租,90万元定金和押金打水漂

来源:衢州晚报 2017-12-13 10:08

  记者 姜华斌 通讯员 罗德鑫

  承租人在租房时难免会遇到问题,或许会迫不得已提前退租,但是,这往往会造成部分损失。

  A公司租赁了市区一处房产用于经营,但是租赁不久就主动提出解除合同,白白贴进了90万元的定金和押金,随后,A公司以房东方先生违约为由起诉了房东方先生。日前,柯城区人民法院审理了这起房屋租赁纠纷案件。

  承租人以通不过消防审查为由要求退租

  去年2月份,A公司与方先生签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》,约定方先生将位于市区一大楼的三层共计3900平方米的房产出租给A公司用于经营,租赁期限15年。合同约定如因方先生原因致使A公司无法取得经营所需证件、无法实现租赁目的,致使双方无法继续履行该合同,应由方先生承担责任。随后,A公司支付了80万元定金和10万元押金。

  A公司相关代表人称,签订合同后,A公司和方先生向消防部门申请办理消防手续,但消防管理部门根据涉案房产现状指出其不符合条件,去年3月初A公司立即通知方先生采取措施避免不必要的损失。去年4月份,A公司提出解除合同,并多次要求方先生退还90万元,但被拒绝。去年5月份,方先生将涉案房产租给他人。

  方先生解释,A公司当初并未将涉案房产提交给消防部门进行消防审批手续,双方没有共同向消防部门咨询。他将涉案房屋另租他人是因为双方多次协商未果,且A公司已经擅自解除合同,他为减少自身损失而将房产出租。

  法院经审理认定了如下事实,2016年2月份,双方签订了《房屋租赁合同》,约定根据A公司经营特点,由方先生负责拆除涉案房屋的内部隔墙,拆除完毕之日起5日内交付A公司装修。因方先生原因致使A公司无法取得经营所需证件、无法实现租赁目的、双方无法继续履行该合同的,方先生同意解除合同并退还A公司已支付的所有费用,造成A公司其他损失的应予以赔偿。2016年4月份,A公司向方先生发出《解除合同通知书》,提出与消防部门沟通的过程中了解到,其租赁的房屋不能提供单独的消防疏散楼梯,且房产的楼梯通道宽度不符合相关规定,不符合消防验收审批申报条件,故无法通过消防验收审批,无法取得经营所需的消防验收意见等证件,导致其无法实现租赁目的。

  但是,2016年8月份,方先生对随后承租该房产的B公司进行了消防设计审核申报,并于2016年10月份通过消防设计审批,因此,方先生认为A公司并无依据证明涉案房屋不符合相关消防条件而擅自解除合同,所以不退还定金、押金。

  法院认为,A公司与方先生之间形成的租赁合同关系,是当事人真实意思表示,不违反法律强制性规定,合法有效,双方当事人均应当全面履行合同。从本案查明的事实来看,A公司向方先生送达解除合同通知书时并无依据表明其对涉案房屋进行了消防设计审批申请,也无证据表明涉案房屋无法通过消防设计审批。基于A公司的违约行为,双方租赁合同关系已不可能继续履行,方先生根据合同约定于2016年5月18日通知A公司终止租赁合同关系,符合合同解除权行使的条件。因此,法院确认双方签订的租赁合同于2016年5月18日解除,并且驳回了A公司的其他诉讼请求。

  承租人应当如何解除租房合同?

  一般情况下,房屋租赁合同是在租赁期满后终止,如果承租人遇到特殊情况,应该如何解除合同?

  对于合同的解除,合同法有所规定。在当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,且不能确定具体期限的情况下,当事人可以随时解除合同。另外,租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。同时,因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

  无剑律师事务所律师李轶提醒,倘若承租人需提前解除租房合同,应当事先与出租人协商,达成解约协议,未能达成协议的话,不得不承担起违约责任。

[责任编辑:吴建邦]    

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