政策调整导致租赁合同解除,谁违约?

来源:衢州晚报 2018-03-09 10:04

  从某单位租赁了房子,由于国家法规政策的调整,不得不提前解除租赁合同,而且还被索要租金。日前,市民钱先生因未支付租金,被某单位起诉至柯城区人民法院,法庭上,他反诉该单位,认为该单位未明确告知其相关法规政策,且在腾退期内他无经营行为,应当免除租金。

  房屋买卖与租赁过程中,市场会遭遇法规调整、政策变更等突发事件,导致合同得不到顺利履行,遇到此类情形,因合同解除而产生的后果,应该由谁来承担呢?

  记者 姜华斌 通讯员 罗德鑫

  遭遇政策突变,承租方解除合同后拒绝承担违约责任

  2012年,钱先生与市区某单位签订了一份租赁合同,约定该单位将位于市区的一处房产租赁给他使用,租赁期限从2015年4月1日至2018年3月31日。

  该单位代表称,2017年5月份,因国家法规政策重大调整,双方协商签订解除租赁合同的协议,约定租赁合同于2017年6月30日解除,该单位给予钱先生3个月腾退期(自合同解除之日起计算),钱先生必须交清租金、水电费等费用。2017年6月30日以后,钱先生并未按解除协议的约定停止经营,也未交纳房屋租金,且在搬迁的过程中,造成房屋损坏。该单位要求法院判令钱先生立即支付2017年4月1日至2017年9月30日租金,并且赔偿因钱先生搬迁造成该单位房屋维修损失100万元。

  对此,钱先生做出了答辩并且进行反诉。他说,自双方签订租赁合同至今,他一直合法经营,交纳了保证金3万元,并按期交纳房屋租金。2017年2月份,该单位提出因房屋提升改造,需要拆除部分场地,他提出要把损失补偿谈好后,才同意拆除。后经协商,该单位同意自2017年4月1日开始免除他的整体房租直至他停止营业,他也同意先行拆除部分场地。根据解除租赁协议的补充条款约定,因双方合同提前解除,他有权获得相应的赔偿,因租赁合同解除,致使他无法继续经营,该单位应承担相应的民事责任。因此,他向本院提出反诉请求,要求法院判令该单位赔偿房屋的装修损失100万元(具体损失数额以评估鉴定为准),判令该单位赔偿其可得利益损失100万元(自2017年7月1日至2020年3月30日止),判令该单位退还房地产租赁保证金3万元,判令该单位赔偿搬迁费用11.7万元(两个月的租金费用)。

  该单位针对反诉辩称,在租赁期间,拆除部分租赁物属实,但该单位未承诺作出补偿。2017年6月30日以后,钱先生未按解除协议约定停止经营,也未交纳房租,存在违约行为,保证金不予退还。

  经审理,法院认定事实如下:2012年,某单位与钱先生签订一份房屋租赁合同》,租赁期限为8年,租赁合同三年一签。合同的解除条款约定,该单位因其工作需要提前解除合同的,钱先生1个月内无条件归还房屋及其它财产,按实际使用计收租金,无息退还保证金,其他互不补偿。该单位因非工作需要提前解除合同的,应当提前3个月书面通知钱先生,钱先生应及时归还房屋及其它财产。该单位按实际使用计收租金,并补偿2个月租金给钱先生作为搬迁费用,退还保证金及银行同期存款的利息。同时,合同约定,因不可抗力原因以及国家政策法规重大调整等造成合同无法履行的,双方均不承担责任。2017年5月份,双方签订合同,约定因国家政策法规重大调整,提前解除租赁合同。

  法院认为,双反签订的租赁合同不违反法律规定,合法有效。租赁合同履行过程中,该单位因客观需要拆除了部分的租赁房屋设施,影响租赁物的正常使用,可以适当降低租金的支付标准。钱先生主张该单位口头答应其免除2017年4月1日至6月30日的租金作为拆除后的经济补偿依据不足,法院不予支持。根据证据,对钱先生于2017年9月30日腾退并移交租赁房屋的事实应予确认,该单位要求钱先生支付腾退期内的租金,法院不予支持。该单位认为钱先生搬迁造成其房屋损坏,赔偿其房屋维修损失,因证据不足且在双方移交时该单位没有提出过异议,法院对该项请求不予支持。至于钱先生的反诉请求,解除租赁关系的书面协议是在双方协商一致的基础上签订,该单位无违约行为,钱先生要求赔偿其房屋装修损失及可得利益损失,无事实与法律依据,法院不予支持。租赁合同关于合同的解除选项中约定该单位补偿2个月租金给钱先生作为搬迁费用,是以该单位因非工作需要提前解除合同为前提,而涉案合同解除原因及解除的依据,非依上述条款所作出,钱先生要求支付搬迁费用,法院不予支持。因此,法院判决如下:钱先生支付该单位2017年4月1日至2017年6月30日租金116992元,该单位退还钱先生保证金3万元,驳回双方其它诉讼请求。

  遭遇重大变化,当事人可请求变更或解除合同

  钱先生与某单位的矛盾,缘于国家法规政策调整造成合同无法履约。面对国家法规政策变化这一突发事件,双方应当如何应对?

  根据合同法的规定,当事人因不可抗力致使不能实现合同目的,可以解除合同。因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。而且,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

  无剑律师事务所律师李轶介绍,虽然对于政策法规的变化,法律界对其是否可被认定为不可抗力存在争议,但是,当事人仍可根据实际情况就解除合同达成协议,法律上也予以了支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

  邮箱: kukuya2004@163.com

  栏目主持:阿 云

  嘉宾律师:李 轶

  (浙江无剑律师事务所)

  联系电话:3012071

[责任编辑:吴建邦]    

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