买房遇到烦心事,怎么办?——我市房地产交易典型纠纷案例及解析

来源:衢州日报 2018-03-14 10:23

  记者 姜华斌 通讯员 刘颖

  近年来,伴随我市房地产市场的发展,也产生了许多交易纠纷。“3·15”消费者权益日即将来临,市房管处整理了过去一年的房地产交易纠纷典型案例,并对此进行解析,为消费者提供借鉴,以作提醒。

  经纪机构低价购进 高价售出、赚取差价

  案例:购房人在某经纪机构看中一套二手住宅,当时该经纪机构告知购房人,卖出方开价为37万元,并表示这是卖出方的底价。经纪机构向购房人出示了卖出方所做公证的《授权委托书》,购房人与《委托书》上的受托人签署了合同,支付了价款,办理了过户。

  之后,购房人意外从卖出方得知,卖出方之前成交的价格是31万元,并且按照中介机构的建议做了《授权委托书》,购房人认为经纪机构存在炒房的嫌疑,要求退还多余的款项。但是,经纪机构表示自己不存在过失,拒绝退款。

  此类案例在近几年时有发生,购房人或原房主虽多处投诉,但从资料上难以认定经纪机构低价收进、高价卖出后赚取差价。《房地产经纪管理办法》第二十五条第二款明确规定,房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出赚取差价。但此类情况中,《公证书》上的受托人,并不是房地产经纪机构和房地产经纪人员。

  建议:购房人应注意核对房屋所有权人与行使合同签署、价款交割的卖出方是否同一人,如果是同一人,双方在洽谈过程中就明确价格、如实交割;如果卖出方不是产权人本人,而是由受托人持公证的委托书进行交易,建议购房人多了解卖出方与产权人的关系及委托的原因,或通过其他方式沟通了解,以判断是否为经纪机构炒房的情况。

  交易过程中,买卖双方发生违约 经纪机构索要违约金作为酬劳

  案例:购房人签订二手房买卖合同、支付定金后,卖出方违约;卖出方按照合同约定,以双倍定金向买进方进行了赔偿,经纪机构要求买进方按照居间合同的约定,支付一半违约金作为酬劳。

  买进方以自己没有看清合同条款或条款不合理为由,不愿意向经纪机构支付费用,经纪机构则认为,签订居间合同是各方自愿的,买进方应该按照约定支付酬劳,双方无法达成一致意见。

  建议:买卖双方在与经纪机构签订合同时,应仔细查看合同条款,在看到意思表达不清楚或有异议的条款时,应询问并协商好后,再签订相关合同。

  无剑律师事务所律师彭徐震表示,合同法规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。因此,中介提供居间服务,拿的应该是报酬,而不是违约金。而且,按照相关法律规定,中介只能收取成本费。他接触到的大部分类似判例是不支持中介这种诉求的,遇到中介索要违约金,购房人应该与中介协商解决纠纷。

  商品房《认购书》签署后 购房人不予购买,房开公司拒绝退还定金

  案例:购房人在某房开公司认购商品住宅一套,缴纳了5万元定金,并签订了《认购协议书》,后因其他原因,无法按期履约,打算不予购房。购房人认为双方并没有签订《商品房买卖合同》,所以要求房开公司退还定金,但房开公司则明确表示,双方所签署的商品房《认购协议书》中,对购房户违约有相关的约定,不予退还定金。

  此类案例在购房人与房开公司之间屡有发生,定金是在合同订立或在履行前支付一定数额的金钱作为担保的担保方式,尽管购房人大多觉得不合理,但几乎无法满足其个人的意愿。

  建议:购房人在认购商品房时,应对项目尽可能做全面的了解,并到金融机构了解贷款事宜,切勿仓促下单。

[责任编辑:吴建邦]