房东断电,承租人无法正常经营,这种情况下——租赁合同可否解除?

来源:衢州晚报 2018-08-31 10:51

  衢报传媒集团记者 丁昊

  秦先生在2013年向杨先生租赁了一处房产,用于经营浴池。租下房屋后,秦先生按照协议的约定对其承租的房屋进行了装修、营业。至2015年5月8日,在未被通知的情况下,承租房屋的电源突然被切断,致使浴池的经营无法正常继续。秦先生和杨先生多次进行协商,要求杨先生继续履行协议,不得妨碍正常经营,却遭到了拒绝,致使浴池停业至今。于是秦先生将杨先生告上法院,希望事情能够得到解决。

  原告:要求解除合同,赔偿损失

  秦先生诉称,2013年8月25日,自己与被告杨先生签订了一份房屋租赁协议书,约定:被告将其所有的涉案房屋出租给原告经营浴池使用,租期四年,自2013年10月20日至2017年10月20日止,每年租金35000元人民币,先付租金70000元,到期后承租方具有优先承租权。出租方给承租方一个半月时间作为装修期,此期间不计房租。同时还约定如出租方违约则须赔偿承租方装修费20万元等违约条款,该协议对租赁双方的权利义务也进行了较为明确的约定。协议签订时,原告向被告一次性支付了两年租金人民币70000元,被告也向原告交付了协议约定的房屋。后原告按照协议的约定对其承租的房屋进行了装修、营业。至2015年5月8日,被告在未通知原告的情况下,擅自将原告承租的房屋电源切断,致使原告无法经营。从立案后至开庭前,原、被告双方经过几次协商,效果不明显,致使原告认为原告与被告签订上述房屋租赁协议合同目的无法实现,故原告要求:1、判令原、被告解除双方于2013年8月25日签订的房屋租赁协议书;2、判令被告立即赔偿原告因其违约给原告造成的经济损失20万元;3、本案诉讼费用由被告承担。

  被告:原告不愿经营,想要解除合同

  被告杨先生辩称,合同是原告要解除,原告不愿意经营,而不是自己把原告轰走,不是被告要解除合同,合同是原告单方面解除。被告没有违约,断电是断的照明电,没断三相电,三相电是给原告接的,不影响原告的正常经营,被告断电也是因为原告没有把加建的几间小房的房租给付被告,房租付了,原告还可以继续经营,至今也没说不让原告经营,合同上有约定的,原告可以做,合同上没有约定的,被告都不同意。

  经审理查明,原告被告签订了房屋租赁协议书,后原告按照协议的约定对其承租的房屋进行了装修、购买经营浴池用品、打井、购买锅炉后开始营业。自2015年5月8日起至2015年5月12日,被告断原告承租的房屋电源三次,致使原告无法经营。原告与被告进行协商未果,故成讼。庭审中,原告代理人陈述违约金的计算方法为:因为订合同的时候原告已经交了两年的房屋租金,没有履行合同期间的租金是15821.85元(2015年5月8日至2015年10月19日165天,按日租金35000元/365天=95.89元计算),经营浴池开始安装三相电的户头费8000元是原告交纳,设施、打井、建浴池等装修费用约31万元,原告酌情参照合同的约定要求赔偿20万元的损失。原告经营浴池未办理相关手续。

  法院:断电影响经营,判决解除合同

  法院认为,原、被告之间所订立房屋租赁协议是双方真实意思表示,未违反法律规定,应受法律保护。原告是否具有经营浴池手续,并不影响协议效力。原告已经依据协议规定履行了交纳租金义务,被告已将房屋交付给原告使用。从2015年5月8日开始至2015年5月12日,被告先后三次断原告承租房屋的电源,其行为系违约,应承担违约责任。原告经营浴池的目的就是为了招揽顾客获取利益,被告断电及至今附加条件仍坚持不予原告通电的行为,致使原告经营浴池的合同目的不能实现。双方约定如被告违约必须赔偿原告装修费20万元,如原告违约,所有装修东西不要,包括房租,因此原告要求被告赔偿20万元装修费损失请求应予支持。故法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条的规定,判决如下:一、解除原、被告双方于2013年8月25日签订的房屋租赁协议书;二、被告赔偿原告因其违约给原告造成的经济损失20万元。

  律师点评

  房屋租赁合同中,出租人的主要义务是将符合合同约定的能够正常使用的房屋交付给承租人使用,能正常使用的房屋包括供电、供水等内容,而承租人的主要义务则是按约及时向出租人支付租金。

  当承租人不按约支付租金时,出租人有权要求其支付租金,承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同,而不是采用断水、断电的方式。

  出租人断水、断电,将导致承租人无法正常经营,承租人签订租赁合同的目的便无法实现,依据合同法第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定,承租人有权解除合同。同时,承租人有权要求出租人承担因其违约行为造成的损失。

  在此提醒广大读者,维权要理性、合法,切勿给自己造成需承担违约或侵权责任的后果。

[责任编辑:陈昶蕊]    

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