10万元定金,可以要求多少赔偿?

来源:衢州晚报 2018-12-06 11:03

记者 丁昊 通讯员 罗德鑫

买房没买着,自己交的定金还没能拿回来,王先生最近遇到了这件头疼的事情。本想买一处二手房产,有诚意的王先生在签订合同后足足交了将近百分之三十的定金,没想到对方竟然反悔,并将房子卖给了出价更高的第三方,不仅如此,还没有偿还自己交的定金,而是将之用于抵债,无奈的王先生只好将卖方与中介一同告上法庭。

欠债还钱天经地义,但由于王先生交的定金数额很大,能够要求多少赔偿成了一个问题,一起来看看吧。

刘文敏 绘

卖方违约, 定金被用于还债

“2018年6月5日,通过库某的介绍,我与李女士商定购买她名下的一处房产,并且签订了一份《房地产转让合同》,约定这处房产交易价格37.5万元,于2018年6月20日前办理过户,当天签订了合同后我就交付了10万元定金,由中介库某代收保管,李女士也向我出具了收款收据,约定好待房产抵押注销,办理过户后再支付所有房款。”王先生在法庭上陈述,交了定金之后,王先生多次联系被告李女士要求办理产权过户,李女士以没有时间为由拖延。

2018年7月10日,王先生发现该处房产已经被李女士转让给他人,而自己也因此错过了买房的时机。王先生在法庭上提出了诉讼请求:一、判令解除原告与被告李女士签订的《房地产转让合同》;二、判令被告库某返还保管的定金10万元;三、判令被告李女士双倍赔偿定金10万元。

被告库某在法庭上称,自己仅仅是房产中介,不是房屋买卖合同的一方,原告应当向李女士主张赔偿双倍定金损失,自己收到原告交付10万元虽然属实,但没有写明是定金,应视为预付款。该款已经用于替被告李女士偿还欠他人债务了,自己不应被要求赔偿。被告李女士则表示,王先生付的定金10万元是放在中介库某处保管的,自己从未拿到过该笔定金,库某也没有将这笔钱用于给自己还债。签订合同后,被告库某又给自己找了另一家房产中介,出售房产所得价款41万余元,扣除按揭贷款后,剩余的钱都被用于偿还债务了,自己在外面欠了许多债务,无能力承担损失。

支持赔偿,金额以法律规定为准

原告和被告向法院提交了《房地产转让合同》银行转账回单、用以证明库某替被告李女士偿还欠他人债务10万元的收条等证据,经过当事人举证、质证,法院认定:2018年6月5日,三名原、被告签订一份《房地产转让合同》,并且王先生在当日付定金10万元整,过户产权人由王先生指定。之后,被告李女士将该房产以更高的价格出售给他人,致使《房地产转让合同》无法履行。原告要求被告库某返还定金,被告库某以将该款用于替被告李女士偿还欠他人债务为由拒绝返还。

法院认为上述《房地产转让合同》不违反法律规定,合法有效。被告李女士将已经出卖给原告王先生的房产转让给他人,已构成根本性违约。原告王先生要求解除《房地产转让合同》,以及双倍返还定金的请求,应予支持。

根据担保法司法解释第一百二十一条规定:当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的,超过的部分,人民法院不予支持双倍返还。即本案双倍返还定金的数额为375000元×20%=75000元。《房地产转让合同》明确约定定金10万元整由中介方保管,待过户后不动产权证办出支付李女士。换言之,被告库某在不动产权证办出前不得将定金10万元交付出卖方,或挪作其它用途。无论被告库某是否替被告李女士偿还欠他人债务,均不影响其向原告王先生返还定金的义务。

综上所述,法院判决如下:一、解除原告王先生与被告李女士、被告库某签订的《房地产转让合同》;二、被告库某返还原告王先生定金10万元;三、被告李女士返还原告王先生定金7.5万元;四、驳回原告王先生其它诉讼请求。

律师点评

实践中,受房价上涨等因素影响,在经济利益驱使下,卖房人“一房二卖”现象时有发生。为防止买房人的利益受损,维护好房屋交易市场秩序,除了采用事后向出卖人主张违约责任、双倍返还定金的措施外,在此建议买房人,尽量购买产权明晰、不存在过户障碍的房屋;在二手房交易过程中,要及时推进交易流程,尽量缩短交易周期,及时办理产权转移登记。

此外,依据物权法第二十条:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”以及最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》中:“在审理一房数卖案件纠纷时,如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人;变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的,登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。”之规定,当事人在签订买卖房屋后,无法立即办理产权转移登记的,可以申请预告登记,预告登记能够排除卖房人将房屋过户给其他人的可能,保障买房人将来实现物权。

同时,在此提醒卖房人,合同是当事人之间的法律,对双方当事人有法律约束力,违反合同约定将承担相应的法律责任。“一房二卖”属于恶意违约行为,切莫因妄图通过违约获得不当利益而得不偿失。

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