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拖欠房租、租赁逾期,遇到纠纷如何解除租赁关系?

来源:衢州晚报 2019-05-08 09:12

记者 丁昊 通讯员 罗德鑫

将房屋租赁给别人来赚取一定的租金,对于拥有多套房产的房主来说是一种非常平常的行为,出租房屋也会遇到一些纠纷,或是租客拖欠房租,或是租赁合同到期以后租客不愿搬出,遇上这样的事总会让人非常头疼。

近期,衢州市住房保障中心的出租房就遇到了这样的问题,租赁了房屋的邱某拖欠了数月房租,且在租赁合同到期后不愿腾出房屋。虽然这次案件的情况并不复杂,出租房也不是个人的,但是涉及到常规的租房纠纷,对于市民如何解除租赁关系和延续承租等方面具有一定的常识性指导意义。记者了解了相关情况后,向业内律师咨询了相关问题,律师也给出了专业的解答和建议。

拖欠多月房租,租赁到期不愿腾房

2017年4月14日,衢州市住房保障中心与邱某签订了一份《租赁合同》,约定将由衢州市住房保障中心管理的坐落于衢州市柯城区兴华苑的一套房屋租赁给邱某,租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日止。合同中约定,2017年1月至6月过渡租金为498.70元,2017年7月至12月租金为629.40元,于每月20日前缴纳,并约定如邱某累计六个月以上未缴纳租金,则衢州市住房保障中心有权解除合同,收回房屋,并索赔损失。

自2017年6月起,邱某开始不按合同约定缴纳租金,截至2018年9月,邱某已拖欠原告租金9939.70元。经衢州市住房保障中心催告,邱某仍未退房及支付租金。拖欠租金达六个月以上,且租赁合同期限已届满,衢州市住房保障中心认为应解除租赁合同并要求被告退还承租的房屋,于是将邱某告至衢州市柯城区人民法院。

在法庭上,衢州市住房保障中心向法院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告之间的租赁合同;2.判令被告向原告腾退坐落于衢州市柯城区兴华苑的涉案房屋;3.判令被告支付原告房屋租金共计9939.70元,2018年10月起至实际退房之日止的租金按每月629.40元继续计算;4.判令被告赔偿原告律师代理费2500元。

被告邱某未作答辩。

案情明了,判决腾退房屋、支付租金

经审理,法院认定事实如下:2017年4月14日,原、被告签订了《租赁合同》后,被告邱某向原告方承诺,租赁该房屋仅作为乙方及其家庭成员居住使用。租赁期满,原告有权收回该房屋,乙方应如期交还,如租赁期满后被告需续租的,应在租赁期限届满前3个月向原告提出申请,经原告审核同意后,可按有关规定办理续租手续,重新签订租赁合同。

租赁协议签订后,原告衢州市住房保障中心向被告邱某交付租赁房,被告邱某支付了2017年1月至6月过渡租金,之后的租金未予支付。租赁期限届满,被告邱某既未重新提出续租申请,也未退还租赁的房屋。

法院认为,原告衢州市住房保障中心与被告邱某签订的租赁合同约定租赁期限为1年,租赁期满后,被告未在租赁期限届满前3个月向原告提出申请,也未经原告审核同意办理续租手续并重新签订租赁合同,被告邱某继续占有租赁房无事实与法律依据。原告衢州市住房保障中心要求被告邱某腾退租赁房屋及支付租金(租赁期满后为占有使用费)的诉讼请求,法院予以支持。当事人之间的法律关系并不复杂,原告衢州市住房保障中心完全有能力行使诉讼权利,委托律师参加诉讼无形中增加费用开支,属于扩大的损失,而公租房的承租方生活条件不富裕,为此,对原告要求支付律师费的诉讼请求,法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

一、被告邱某于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于衢州市柯城区兴华苑的涉案房屋;二、被告邱某于本判决生效之日起三十日内支付原告衢州市住房保障中心自2017年6月至2018年9月的房屋租金9939.70元;2018年10月起至实际退房之日止的占有使用费按每月629.40元计算;三、驳回原告衢州市住房保障中心的其他诉讼请求。

律师点评    

浙江论剑律师事务所的陈庆林律师认为,依据《合同法》第二百三十六条之规定“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期”,本案双方签订的《租赁合同》约定租赁期限为1年,租期届满后,承租人继续使用租赁物,出租人未提出异议的,故原租赁合同继续有效,租赁期限转为不定期。现因承租人累计六个月以上未缴纳租金,出租人有权依据合同约定解除合同。

另依据《合同法》第二百三十二条之规定“对于不定期租赁,当事人随时可以解除合同,但出租人应当在解除合同之前的合理期限之内通知承租人”,出租人也可以据此随时解除合同。

租赁合同解除的后果是:承租人支付解除之前的全部租金,并按租金标准支付解除之后至实际退房之日的占有使用费。

在此提醒广大读者,不定期租赁是不稳定的合同关系,面临着随时被解除的风险。除上述情况会构成不定期租赁外,还有租期超过六个月未签订书面合同的,视为不定期租赁;当事人对于租期没有约定或约定不明确,为不定期租赁。

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(来源:衢州晚报  责任编辑:林敏)
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