未能办理按揭贷款,定金能否退回?

来源:衢州晚报 2019-06-05 09:50

  记者 丁昊 通讯员 罗德鑫

  购买二手房后,一般都要先缴纳定金,然后去银行办理贷款。但是否能办理银行贷款是有一定条件的,各个银行也会给出不同的要求。若是未能成功办理贷款,就容易引发纠纷。苏女士和周先生夫妇在购买一套二手房时,就遇到了这样的问题。

  办理贷款附加买保险,导致合同未履行                  

  家住柯城区的苏女士夫妇在去年6月份与何女士商定,在中介公司的介绍下购买何女士名下一套位于柯城区亭川小区的住宅。

  “我们三方于2018年6月23日签订了《房地产转让居间合同》一份,协议约定了房价150万元,先付定金10万元,也作为违约金,2019年1月31日支付首付款60万元,三证齐全后三天内买方申请贷款支付后续90万元余款。”苏女士夫妇在法庭上称,合同签订后,己方于6月23日支付定金5万元并协商定金可否减少至8万元,中介方同意,继而6月26日再向房主方汇款3万元。

  “后来中介工作人员多次告知原来合同约定支付房东的首付款现在需要提高,我们请求可否还是按照60万元被拒绝,最后表示最优惠到顶也要70万元,不能再降了。同时,中介公司又告知原来承诺可以直接办理贷款也有改变,需要我们附加买保险等才能办理。”苏女士称。

  苏女士夫妇认为,签订书面协议后又提高购房条件的不诚信行为侵害了己方的合法权益。为此,苏女士夫妇起诉至法院,提出诉讼请求:1、判令解除三方订立的《房地产转让居间合同》;2、判令被告返还定金8万元并支付违约金10万元;3、判令被告(反诉原告)何女士、被告中介公司承担本案诉讼费用。

  被告提起反诉,要求原告继续履行合同                  

  被告方则有不同意见。被告方辩称,中介公司并未答应定金从10万元减至8万元,是苏女士夫妇的一面之词,且提高房屋首付款是办理按揭贷款事宜时银行的要求,不是己方的要求。苏女士夫妇为了毁约,故意毁坏自己的征信记录,导致订立合同时估计要按揭贷款应支付的首付款有所变化。苏女士夫妇称中介公司在签订居间合同后,没有及时撤回该房屋的售房信息,这与本案无关。中介公司既未与他人再次订立该房销售合同,也未要求修改原售房合同,不影响原合同的履行。综上,要求驳回原告请求并提出反诉:判令原告继续履行合同,承担迟延支付价款的违约责任。

  法院判定退还定金                                   

  经法院审理,认定了以下事实: 2018年6月23日,三方签订《房地产转让居间合同》,约定如果买方违反约定,则没收所付定金;若卖方违反约定,须双倍返还定金。如购买本房产,需办理按揭贷款的,卖方必须积极配合,若在各银行查出信用记录属拒贷,造成不能办理贷款的,一切责任由买方自负,并自行补足购房款。

  合同签订后, 2018年12月10日,苏女士夫妇到北京银行办理贷款,银行要求首付70万元,还需办理存款、理财、保险,保险可以退。苏女士不同意就回来了。之后向中介公司了解到底首付款要多少,能不能凑,中介公司提出苏女士夫妇的征信问题,银行很难贷款,建议其自己找银行试试看。苏女士夫妇不同意提高首付款及其他贷款条件,即于2019年1月2日起诉至法院,提出诉讼请求如前。

  法院认为:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失;因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收取的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中,因银行要求提高首付款并附加其他贷款条件,导致不能按照原合同约定的条件为买方办理好按揭贷款事宜;何女士自始至终未向苏女士夫妇提出过要求提高首付款,因此,三方当事人对不能通过银行贷款均不存在归责于一方的事由。故要求解除合同并返还定金的诉讼请求,于法有据,法院予以支持;支付违约金10万元的诉讼请求,法院不予支持。综上,判决如下:

  一、被告于判决生效之日起十日内返还原告购房定金8万元。

  二、驳回原告其他诉讼请求。

  律师点评

  浙江论剑律师事务所的陈庆林律师认为,本案因银行要求提高首付款并附加其他贷款条件,导致当事人不能按原合同约定的条件办理按揭贷款,系不可归责于双方当事人的事由。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此,苏女士夫妇有权要求解除合同并返还定金。

  但如果买卖双方签订的合同有约定“不能办理按揭贷款可以用其他方式补救(例如购房者自行现金补足购房款)”,则不能办理按揭贷款不影响合同继续履行,当事人不能解除合同。

  在此提醒广大购房户,在不确定银行是否批准贷款或者在不批准贷款后无力支付剩余购房款的情况下,应慎重签订认购协议书及房屋买卖合同。

[责任编辑:王卫]